Pozbądź się długów! Skontaktuj się z nami

Etapy egzekucji komorniczej z nieruchomości

Zaciągnąłeś kredyt na zakup mieszkania lub domu i masz problem, aby spłacać raty zgodnie z ustalonym harmonogramem? Bank nie będzie zwlekał – sprawa może mieć swój finał w kancelarii komorniczej. Dowiedz się, jakie są etapy egzekucji komorniczej z nieruchomości i co możesz zrobić, aby nie popaść w jeszcze większe problemy finansowe.

Wypowiedzenie umowy kredytowej przez bank

Egzekucja komornicza z nieruchomości składa się z kilku etapów. Aby jednak sprawa trafiła do kancelarii komorniczej, w pierwszej kolejności bank musi wypowiedzieć umowę kredytową, na podstawie której wypłacił Ci środki na zakup mieszkania czy domu. Wypowiedzenie umowy kredytowej to dla banku z reguły ostateczność. Taka sytuacja najczęściej ma miejsce wówczas, gdy przestałeś spłacać kredyt. W zależności od konstrukcji umowy może to mieć miejsce np. po nieopłaceniu drugiej raty kredytu hipotecznego.

Od momentu otrzymania informacji (w formie pisemnej) o wypowiedzeniu umowy kredytowej, będziesz miał 30 dni na spłatę całości zobowiązania. Ponieważ kredyty hipoteczne są zaciągane na wysokie kwoty, np. 200 000 czy 300 000 zł, to możesz mieć trudności, aby w tak krótkim czasie zdobyć pieniądze i rozliczyć się z bankiem. Po upływie terminu, w którym powinieneś spłacić zobowiązanie, bank podejmie dalsze kroki.

Bank występuje do sądu z powództwem przeciwko dłużnikowi

Komornik sądowy nie rozpoczyna czynności jedynie na podstawie wniosku wierzyciela (banku) – potrzebny jest jeszcze tytuł wykonawczy. Aby bank mógł odzyskać swoje pieniądze na drodze przymusu, musi:

  • wystąpić przeciwko Tobie do sądu z powództwem – postępowanie sądowe kończy się wydaniem orzeczenia,
  • złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności – aby móc skierować sprawę do komornika, wierzyciel (bank) musi mieć tytuł wykonawczy.

Czym jest tytuł wykonawczy? Jest to tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Dopiero posiadając tytuł wykonawczy, bank może złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji komorniczej.

W przypadku egzekucji z nieruchomości wierzyciele (a zatem również bank, w którym zaciągnąłeś kredyt) nie mają pełnej dowolności w wyborze komornika. Kluczowe jest miejsce położenia nieruchomości. Jest to istotna informacja – gdybyś chciał porozmawiać z komornikiem sądowym lub przejrzeć akta sprawy, nie będziesz musiał daleko jechać.

Etapy egzekucji komorniczej z nieruchomości

Dopiero po wypowiedzeniu umowy kredytowej i zdobyciu przez bank klauzuli wykonalności można mówić o etapach egzekucji komorniczej z nieruchomości. Prezentują się one następująco:

1. Złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji komorniczej

Prowadzenie egzekucji odbywa się na wniosek wierzyciela. Aby komornik mógł zająć należące do Ciebie mieszkanie, bank musi złożyć wniosek wraz z tytułem wykonawczym. Jeżeli wniosek jest kompletny (nie ma braków formalnych), to sprawa zostaje zarejestrowana w repertorium Km i zostaje jej nadany numer. Jeżeli w przyszłości będziesz kontaktować się z pracownikami kancelarii komorniczej, powinieneś podać właśnie ten numer. Będzie on widoczny na każdym piśmie od komornika (w górnym lewym rogu).

We wniosku o wszczęcie egzekucji z reguły bank podaje, jakie składniki Twojego majątku mają zostać zajęte. Zazwyczaj żądania wierzycieli nie ograniczają się wyłącznie do zajęcia nieruchomości. Powodem jest złożoność i długotrwałość tego postępowania.

2. Zajęcie nieruchomości i innych składników majątku

Pierwszą czynnością po zarejestrowaniu sprawy w kancelarii komorniczej jest zajęcie różnych składników Twojego majątku. Najczęściej komornik zajmuje:

  • Nieruchomość. Chodzi o tę nieruchomość, która jest zabezpieczeniem kredytu. Mieszkanie zostanie zajęte poprzez umieszczenie w III części prowadzonej dla niego księgi wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji. Ta wzmianka jest m.in. ostrzeżeniem dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.
  • Rachunki bankowe. Bardzo prawdopodobne, że zajęte zostaną Twoje rachunki bankowe. Nie oznacza to jednak, że wszystkie wpływające na nie środki zostaną automatycznie przekazane komornikowi – niektóre świadczenia są wyłączone spod egzekucji (np. alimenty).
  • Wynagrodzenie. Jeżeli pracujesz, to musisz spodziewać się także zajęcia pensji. Nie oznacza to jednak, że zostaniesz bez środków do życia – przepisy przewidują kwotę wolną od zajęcia.

We wniosku o wszczęcie egzekucji wierzyciel może zlecić komornikowi również poszukiwanie innego majątku, np. wartościowych ruchomości, takich jak samochód.

Jeżeli w ciągu dwóch tygodni nie uregulujesz zobowiązania, możliwe będzie przejście do kolejnego etapu, jakim jest opis i oszacowanie wartości mieszkania czy domu.

3. Opis i oszacowanie wartości nieruchomości

Aby komornik mógł zlicytować nieruchomość, konieczne jest przygotowanie jej opisu i oszacowanie jej wartości. Dokonuje tego biegły sądowy (rzeczoznawca majątkowy), którego praca jest finansowana z zaliczki wpłaconej przez wierzyciela. Musisz jednak wiedzieć, że finalnie pracę rzeczoznawcy opłacisz Ty, gdyż z kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania wierzycielowi zostanie zwrócona wpłacona zaliczka.

Oszacowanie wartości nieruchomości polega m.in. na tym, że rzeczoznawca majątkowy dokonuje wizji mieszkania i w oparciu o dokumenty ustala, ile jest ono warte. Informacja ta znajdzie się w sporządzonym operacie szacunkowym. Jeżeli nie będziesz zgadzał się z wyceną (np. uznasz, że mieszkanie jest warte więcej), to możesz złożyć skargę. O tym, czy należy ją uwzględnić, zdecyduje sąd.

4. Pierwsza licytacja nieruchomości

Posiadając opis i oszacowanie wartości nieruchomości, komornik może – na wniosek banku – zwrócić się do sądu o wyznaczenie terminu licytacji mieszkania czy domu. Licytacja zawsze jest poprzedzona ogłoszeniami i obwieszczeniami. Stosowne informacje znajdziesz m.in. w budynku sądu, serwisie www.licytacje.komornik.pl czy na łamach lokalnej, poczytnej prasy. Mimo że licytacja jest prowadzona przez komornika, to nadzór nad jej prawidłowym przebiegiem ma obecny w czasie jej prowadzenia sędzia.

Cena wywoławcza nieruchomości przy pierwszej licytacji wynosi 3/4 wartości oszacowania. Osoby chcące przystąpić do licytacji muszą wpłacić wadium na rachunek bankowy komornika (10 proc. sumy oszacowania), a także nie znajdować się w katalogu podmiotów, które nie mogą brać w niej udziału. Wśród takich osób będziesz zarówno Ty (jako dłużnik), jak i Twoja rodzina.

5. Druga licytacja nieruchomości

Nie zawsze nieruchomość udaje się sprzedać w pierwszym terminie – często konieczne jest wyznaczenie kolejnej daty i zorganizowanie drugiej licytacji nieruchomości. Procedura jest analogiczna, tj. komornik musi na wniosek banku złożyć wniosek do sądu o wyznaczenie terminu licytacji.

Różnica między pierwszą a drugą licytacją sprowadza się do ceny wywoławczej nieruchomości – w drugim terminie jest ona niższa i wynosi 2/3 wartości oszacowania. Każda osoba chcąca wziąć udział w licytacji również musi wpłacić wadium. Jeżeli znajdzie się chętny na mieszkanie, to wpłacone przez niego wadium jest zaliczane na poczet kwoty, którą musi uregulować. Z kolei pozostałym uczestnikom licytacji wadium jest zwracane.

6. Przysądzenie własności

Sędzia, pod którego nadzorem odbywała się licytacja mieszkania, wydaje postanowienie co do przybicia na rzecz tej osoby, która zaoferowała najwyższą cenę. Po uprawomocnieniu się przybicia i wpłaceniu kwoty przez licytanta, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Co to oznacza?

Gdy dojdzie do uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, to licytant staje się właścicielem nieruchomości. Osoba dysponująca prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu własności może żądać ujawnienia jej praw w katastrze nieruchomości i księdze wieczystej prowadzonej dla mieszkania czy domu.

7. Podział środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości

Jeżeli masz tylko jednego wierzyciela (bank), to sprawa jest prosta. Często jednak zdarza się, że osoba, która ma problem z regulowaniem rat kredytu hipotecznego, ma też inne długi. Gdy kwota uzyskana z egzekucji nieruchomości nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli, to komornik przystępuje do sporządzenia planu podziału uzyskanej sumy. Inaczej mówiąc, wskazuje, jaka suma przypada każdemu z wierzycieli.

Sporządzony przez komornika plan podziału środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości musi zostać zatwierdzony przez sąd. Zarówno Ty, jako dłużnik, jak i bank (oraz inne podmioty uczestniczące w podziale środków – jeżeli takie są) otrzymacie odpis planu podziału. Jeżeli nikt nie wniesie zarzutów przeciwko planowi, to jest on wykonywany.

Co wskazuje komornik w obwieszczeniu o licytacji nieruchomości?

Dlaczego komornik po licytacji nieruchomości dalej prowadzi egzekucję?

Może się zdarzyć, że mieszkanie zostanie sprzedane, ale Ty w dalszym ciągu będziesz miał zajęte rachunki bankowe lub wynagrodzenie. Dlaczego? Z reguły kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nie wystarcza na pokrycie wszystkich zobowiązań dłużnika. Tak może być również w Twoim przypadku.

Pamiętaj, że przez cały okres prowadzenia sprawy przez kancelarię komorniczą bankowi będą przysługiwały odsetki. Pojawią się też dodatkowe koszty, np. wynagrodzenie komornika czy koszty korespondencji. To Ty zostaniesz obciążony tymi wszystkim kwotami. To z kolei może spowodować, że Twoja sprawa w kancelarii komorniczej może toczyć się dalej przez miesiące, a nawet lata.

Egzekucja komornicza z nieruchomości – podsumowanie

Dłużnicy, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej i nie są w stanie spłacać kredytu hipotecznego, często błędnie zakładają, że po skierowaniu sprawy do kancelarii komorniczej licytacja nieruchomości musi się odbyć. Niekoniecznie. Musisz być jednak świadomy tego, że im dłużej będziesz zwlekał, tym trudniej będzie Ci odzyskać finansową równowagę. Dlaczego? Powodów jest kilka.

Jeżeli dotychczas ignorowałeś wezwania banku, Twoje szanse na porozumienie się z wierzycielem maleją. Z kolei im dłużej będzie trwało postępowanie egzekucyjne, tym większe będą jego koszty, którymi finalnie zostaniesz obciążony. Trudne położenie finansowe prawdopodobnie spowoduje, że stracisz nieruchomości. Jeżeli jednak będziesz działać szybko i tuż po utracie zdolności regulowania rat sprzedasz mieszkanie, masz szansę uniknąć szeregu dodatkowych kosztów.

Kupimy zadłużone mieszkanie za gotówkę

Wrocław i okolice

Otrzymaj bezpłatną wycenę w 24h

  • Przeprowadziny negocjacje z wierzycielami
  • Usuniemy zadłużenie
  • Pomożemy z formalnościami

    Biuro Oddłużania Nieruchomości logo

    Etapy współpracy

    1

    Skontaktuj się

    Wysyłając formularz kontaktowy

    2

    Oddzwonimy

    w dogodnej dla Ciebie porze, aby poznać i zrozumieć Twoje potrzeby i plany

    3

    Analiza sytuacji

    zbadamy stan prawny nieruchomości, sporządzimy wycenę w ciągu 24h

    4

    Rozwiązanie

    zaproponujemy kilka rozwiązań tak abyś mógł wybrać to co dla Ciebie będzie najlepsze

    Nie ponosisz żadnych kosztów

    Sprawdź co możemy zaproponować

    Pozbądź się długów

    Wykupimy mieszkanie za gotówkę

    oraz spłacimy wierzycieli i usuniemy zadłużenie

    Pomożemy zamienić mieszkanie na inne

    tak abyś nie musiał nic dopłacać lub abyś otrzymał różnicę wartości

    Rozwiążemy trudności ze spłatą kredytu

    hipotecznego lub gotówkowego

    Pomożemy z kredytem w CHF

    Bezpłatna konsultacja z prawnikiem