Pozbądź się długów! Skontaktuj się z nami

Jak uniknąć kosztów egzekucji z nieruchomości

Zaciągając kredyt hipoteczny, z pewnością nie zakładałeś, że będziesz miał kłopoty finansowe. Jeżeli jednak znalazłeś się w sytuacji, w której nie możesz dalej spłacać rat, powinieneś jak najszybciej wypracować porozumienie z bankiem lub sprzedać mieszkanie. Gdy dojdzie do egzekucji komorniczej z nieruchomości, zostaniesz obciążony dodatkowymi kosztami. Sprawdź, ile możesz zaoszczędzić, wykazując się inicjatywą.

Sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt hipoteczny to nie problem

Straciłeś pracę i w rezultacie nie możesz dalej regulować rat kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania? Bliska Ci osoba poważnie zachorowała i jej leczenie było dla Ciebie priorytetem? Nie powinieneś czekać, aż bank wypowie Ci umowę kredytu hipotecznego. Wówczas maleją Twoje szanse zarówno na wypracowanie porozumienia z bankiem, jak i sprzedaż nieruchomości. Co możesz zrobić, aby uchronić się przed jeszcze większymi długami?

Formalnie nie ma przeszkód, aby sprzedać mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny. Chociaż procedura jest trochę bardziej skomplikowana niż w przypadku sprzedaży nieruchomości bez hipoteki ustanowionej na rzecz banku, to masz szansę zarówno znaleźć kupca, jak i uzyskać taką kwotę, która pozwoli Ci w całości spłacić zaciągnięte w banku zobowiązanie. To rozsądne rozwiązanie, bo dzięki niemu możesz uniknąć wysokich kosztów, które zostaną wygenerowane po włączeniu się do sprawy komornika sądowego.

Bank wypowiada umowę kredytową – ile czasu masz na spłatę kredytu?

Aby bank mógł przekazać sprawę do kancelarii komorniczej i odzyskać pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, na której zakup zaciągnąłeś kredyt hipoteczny, musi wypowiedzieć umowę kredytu. O wypowiedzeniu zostaniesz poinformowany przez bank pisemnie, otrzymasz też 30 dni na spłatę całego zadłużenia. Jeżeli w tym czasie nie zdołasz zgromadzić środków, sprawa zostanie przekazana do kancelarii komorniczej.

Na tym etapie musisz liczyć się też z dodatkowymi kosztami w postaci wyższych odsetek karnych. Załóżmy, że zaciągnąłeś kredyt hipoteczny, który był oprocentowany w wysokości 2,5 proc. w skali roku. Ponieważ oprocentowanie wzrośnie do 7 proc., to przy kwocie zadłużenia 200 000 zł do spłaty będziesz miał dodatkowe 14 000 zł rocznie. Powinieneś przy tym wiedzieć, że egzekucja komornicza z nieruchomości może trwać dłużej niż rok, a to oznacza kolejne koszty.

Ile będzie Cię kosztować uzyskanie nakazu zapłaty przez bank?

Aby komornik mógł założyć sprawę i podjąć działania w celu odzyskania pieniędzy dla wierzyciela (banku), ten musi wystosować:

  • wniosek – we wniosku wskazuje się m.in.: dane wierzyciela i dłużnika, wysokość kwoty, jaka ma zostać wyegzekwowana i składniki majątku, z których ma być prowadzona egzekucja,
  • tytuł wykonawczy – za uzyskanie nakazu zapłaty bank zapłaci 5 proc. wartości nieruchomości, ale finalnie tym kosztem zostaniesz obciążony Ty.

Po przesłaniu dokumentów do kancelarii komorniczej sprawa jest rejestrowana, a komornik przystępuje do czynności. Zostaniesz poinformowany o wszczęciu postępowania egzekucyjnego, a w zależności od treści wniosku, komornik dokona też zajęć, np.:

  • zajęcia nieruchomości – jest ono dokonywane przez wpis do III działu księgi wieczystej (ostrzeżenie o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym),
  • zajęcia rachunków bankowych – za pośrednictwem specjalnego systemu OGNIVO komornik sprawdzi, w których bankach masz rachunki i następnie dokona ich zajęcia,
  • zajęcia wynagrodzenia – jeżeli zmieniłeś miejsce pracy, to komornik szybko to ustali, wystarczy tylko, że skieruje zapytanie do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub urzędu skarbowego.

Wysyłanie zapytań do urzędów i prowadzenie korespondencji w formie papierowej również kosztuje. Komornik sądowy pobiera na te cele zaliczkę od wierzyciela – np. zaliczka na koszty doręczenia korespondencji nie może jednorazowo przekroczyć 60 zł. Te wydatki także będziesz musiał oddać wierzycielowi.

Jakie są koszty prowadzenia egzekucji z nieruchomości przez komornika?

W przypadku spraw o egzekucję świadczeń pieniężnych komornik sądowy pobiera następujące opłaty:

  • 3 proc. wartości wyegzekwowanego świadczenia – jeżeli w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o wszczęciu egzekucji wpłacisz w kasie kancelarii komorniczej lub przelejesz na rachunek bankowy komornika całość, lub część egzekwowanego świadczenia,
  • 10 proc. wartości wyegzekwowanego świadczenia – jeżeli spłata nastąpi w terminie późniejszym, np. po sprzedaży nieruchomości.

Po włączeniu się w sprawę komornika sądowego możesz starać się o zawarcie porozumienia z bankiem, ale nie będzie to łatwe. Gdyby jednak doszło do podpisania ugody i komornik umorzyłby postępowanie na wniosek wierzyciela, to w dalszym ciągu będzie on miał prawo do wynagrodzenia. W jakiej wysokości?

Ustawa o kosztach komorniczych przewiduje, że w takiej sytuacji wierzyciela obciąża opłata stosunkowa w wysokości 5 proc. wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania. Nie oznacza to jednak, że to właśnie wierzyciel będzie musiał uregulować tę opłatę – możesz nią zostać obciążony Ty. Wystarczy, że bank wykaże, że przyczyna złożenia wniosku o umorzenie postępowania egzekucyjnego była podyktowana:

  • spełnieniem przez Ciebie świadczenia – jako dłużnika – w terminie miesiąca od dnia doręczenia zawiadomienia o wszczęciu egzekucji albo,
  • zawarcia z Tobą porozumienia dotyczącego sposobu czy terminu spłaty świadczenia.
Jak wysokie są koszty komornicze dla dłużnika

Jeszcze więcej zapłacisz, jeżeli do ugody z bankiem dojdzie po upływie miesiąca od dnia otrzymania przez Ciebie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji. Wówczas opłata będzie wynosić dwa razy więcej, czyli 10 proc. wartości świadczenia pozostałego do wyegzekwowania.

Opis i oszacowanie nieruchomości to kolejne koszty dla Ciebie

Przy opisie i oszacowaniu nieruchomości komornik sądowy korzysta z pomocy specjalisty – rzeczoznawcy majątkowego, który jest biegłym sądowym. Biegłemu przysługuje zarówno wynagrodzenie za wykonaną pracę, jak i zwrot poniesionych wydatków niezbędnych do przygotowania operatu szacunkowego – dokumentu, który zawiera informację o aktualnej wartości zajętej nieruchomości.

Kwotę niezbędną na pokrycie wynagrodzenia biegłego ma obowiązek wpłacić wierzyciel. Jest to jednak tylko zaliczka, którą następnie i tak zostaniesz obciążony Ty. Inaczej mówiąc, dopuszczenie do tego etapu egzekucji z nieruchomości będzie wiązało się dla Ciebie z kolejnymi kosztami.

Jeżeli wiesz, że bank złożył wniosek o opis i oszacowanie nieruchomości, to powinieneś być też świadomy, że jest to ostatni moment na sprzedaż nieruchomości i uzyskanie za nią rozsądnej ceny.

Im dłużej będziesz zwlekać z działaniem, tym dłużej będziesz spłacać swoje zobowiązania – kwota uzyskana z licytacji mieszkania czy domu prawdopodobnie nie pokryje wszystkich wydatków.

Z czym wiąże się wyznaczenie terminu licytacji nieruchomości?

Po sporządzeniu opisu i oszacowaniu nieruchomości możliwe jest wyznaczenie terminu jej licytacji. Jeżeli popadłeś w finansowe problemy i nie możesz dalej spłacać rat kredytu hipotecznego, powinieneś wiedzieć, że przy:

  • pierwszej licytacji cena wywoławcza nieruchomości wynosi 3/4 sumy oszacowania,
  • drugiej licytacji cena wywoławcza nieruchomości wynosi już tylko 2/3 sumy oszacowania.
Jaka jest cena wywoławcza na licytacji komorniczej

Z uwagi na atrakcyjne ceny wywoławcze znalezienie kupca na nieruchomość, która ma zostać zlicytowana, jest praktycznie niemożliwe. Większość osób zainteresowanych nabyciem tego mieszkania poczeka na termin licytacji, gdyż wówczas będą miały okazję zakupić je 25 lub nawet 33 proc. taniej. Rachunek ekonomiczny jest zatem prosty.

Co możesz zrobić na tym etapie postępowania egzekucyjnego?

Opóźnianie momentu licytacji poprzez składanie kolejnych skarg nie leży w Twoim interesie. Prędzej czy później wierzyciel poprzez komornika doprowadzi do licytacji mieszkania czy domu. W tym czasie będą rosły odsetki, które w przyszłości i tak będziesz musiał zapłacić. Jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest sprawdzenie, czy nieruchomość została rzetelnie wyceniona oraz zadbanie o to, aby o licytacji dowiedziało się jak najwięcej osób. Dlaczego?

Postąpienie (przebicie ceny w górę) nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania, a przetarg „wygrywa” ten licytant, który zaoferuje najwyższą kwotę. Jeżeli nieruchomość jest położona w atrakcyjnej lokalizacji, to w drugiej licytacji może zostać sprzedana nawet za 75 proc. ceny oszacowania (która – o czym powinieneś wiedzieć – nie musi być ceną rynkową). Jednak nawet uzyskanie dobrej ceny może nie być wystarczające, aby pokryć wszystkie zobowiązania. W dużej mierze zależy to m.in. od tego, jak długo spłacałeś raty kredytu hipotecznego.

Alternatywą jest szybkie działanie zaraz po wystąpieniu przyczyny, dla której nie możesz dalej spłacać kredytu hipotecznego. Jeżeli uda Ci się sprzedać mieszkanie jeszcze przed wypowiedzeniem umowy kredytu przez bank lub skierowaniem sprawy do kancelarii komorniczej, to do licytacji w ogóle nie dojdzie.

Kto nie może uczestniczyć w licytacji nieruchomości

Jakich kosztów należy się spodziewać po licytacji nieruchomości?

Jesteś w błędzie, jeżeli zakładasz, że po zlicytowaniu mieszkania Twoje rachunki bankowe czy wynagrodzenie zostaną zwolnione spod egzekucji. Może się tak stać, ale nie jest to regułą – zależy to wyłącznie od tego, czy uzyskana ze sprzedaży nieruchomości kwota pokryje należność główną, naliczone odsetki i pozostałe koszty. Jeżeli nie, komornik w dalszym ciągu będzie zabierał Ci np. część wynagrodzenia. W skrajnych sytuacjach egzekucja z różnych składników majątku może trwać przez kilka kolejnych lat.

W momencie sprzedaży nieruchomości przestajesz być jej właścicielem – musisz opuścić zajmowany dotychczas lokal. Jeżeli nie zrobisz tego dobrowolnie, wierzyciel będzie miał prawo zastosować środki przymusu. Przykładowo opłata stała:

  • od wniosku o wszczęcie egzekucji wprowadzenia w posiadanie nieruchomości (mieszkania) albo jej opróżnienia wynosi 1500 zł,
  • za udział w usunięciu oporu dłużnika i wykonanie polecenia sądu w sprawie osadzenia dłużnika w areszcie wynosi 1000 zł.

Podsumowując – sprzedaż mieszkania w drodze licytacji wcale nie musi oznaczać dla Ciebie końca problemów. Przeciwnie, może spowodować, że nawet przez kilka najbliższych lat będziesz musiał w dalszym ciągu spłacać długi.

Ile łącznie kosztuje egzekucja komornicza z nieruchomości?

Nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć na tak zadane pytanie – koszty zależą od kilku czynników. Do najważniejszych należy zaliczyć:

  • wysokość roszczenia banku – od należności głównej naliczane są odsetki,
  • czas, jaki upłynie od zarejestrowania wniosku o wszczęcie egzekucji w kancelarii komorniczej do momentu licytacji mieszkania – im dłużej będzie się toczyło postępowanie, tym koszty będą wyższe,
  • podejmowane przez Ciebie działania – swoimi działaniami możesz np. opóźniać wyznaczenie terminu licytacji, a to także wpłynie na wysokość kosztów.

W dużym uproszczeniu można powiedzieć, że koszty prowadzenia egzekucji z nieruchomości dla Ciebie – jako dłużnika – będą wynosić co najmniej kilka tysięcy złotych.

Jest też dobra wiadomość – tych kosztów możesz uniknąć

Jeżeli spłacanie rat kredytu hipotecznego jest dla Ciebie coraz większym obciążeniem, skontaktuj się z naszymi specjalistami. W naszym gronie są prawnicy, rzeczoznawcy i negocjatorzy. Znamy zarówno aktualnie obowiązujące przepisy, jak i rynek nieruchomości. Po wnikliwym przeanalizowaniu sytuacji, w jakiej się znalazłeś, będziemy mogli Ci pomóc i wskazać korzystne dla Ciebie rozwiązanie. Rozmowa wstępna z naszym ekspertem jest bezpłatna.

Kupimy zadłużone mieszkanie za gotówkę

Wrocław i okolice

Otrzymaj bezpłatną wycenę w 24h

  • Przeprowadziny negocjacje z wierzycielami
  • Usuniemy zadłużenie
  • Pomożemy z formalnościami

    Biuro Oddłużania Nieruchomości logo

    Etapy współpracy

    1

    Skontaktuj się

    Wysyłając formularz kontaktowy

    2

    Oddzwonimy

    w dogodnej dla Ciebie porze, aby poznać i zrozumieć Twoje potrzeby i plany

    3

    Analiza sytuacji

    zbadamy stan prawny nieruchomości, sporządzimy wycenę w ciągu 24h

    4

    Rozwiązanie

    zaproponujemy kilka rozwiązań tak abyś mógł wybrać to co dla Ciebie będzie najlepsze

    Nie ponosisz żadnych kosztów

    Sprawdź co możemy zaproponować

    Co możemy dla Ciebie zrobić

    Wykupimy mieszkanie za gotówkę

    oraz spłacimy wierzycieli i usuniemy zadłużenie

    Pomożemy zamienić mieszkanie na inne

    tak abyś nie musiał nic dopłacać lub abyś otrzymał różnicę wartości

    Rozwiążemy trudności ze spłatą kredytu

    hipotecznego lub gotówkowego

    Pomożemy z kredytem w CHF

    Bezpłatna konsultacja z prawnikiem